Những chính sách mới nhất liên quan thị trường bất động sản (BĐS) có hiệu lực từ 1/1/2021 bao gồm một số thay đổi trong Nghị định 148, Luật đầu tư và Luật Xây dựng sửa đổi 2020 được dự báo sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS 2021.

Luật Đầu tư mới rút gọn nhiều bước thủ tục dự án

Theo luật Quy hoạch trước đây, chỉ có chủ đầu tư dự án mới được phép lập quy hoạch 1/500. Tréo ngoe là trong luật Đầu tư lại chỉ có nhà đầu tư, không nhắc đến khái niệm chủ đầu tư. Do đó, khi nhận được quyết định phê duyệt dự án, nhà đầu tư phải đem quyết định này đến Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Tại đây doanh nghiệp chưa thể hoàn tất thủ tục do luật Quy hoạch không nhắc đến khái niệm nhà đầu tư và phải đến Sở Xây dựng làm thêm bước công nhận chủ đầu tư rồi mới quay lại bước lập quy hoạch 1/500. Việc đá bóng thủ tục khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian, phiền toái khi lập dự án.

Với luật Đầu tư mới có hiệu lực từ 1/1/2021, hai khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư được đồng nhất giúp rút bỏ 3 bước thủ tục xuống còn 1 bước. Ngoài ra, đến giai đoạn cấp phép xây dựng doanh nghiệp cũng không cần làm bước thẩm định thiết kế kỹ thuật. Cụ thể:


Thủ tục/quy định
 

Luật Đầu tư cũ

Luật Đầu tư mới

Xin lập quy hoạch

Không có khái niệm nhà đầu tư, chỉ chủ đầu tư mới được lập quy hoạch 1/500

Thống nhất khái niệm chủ đầu tư và nhà đầu tư

Bước 1

Nhà đầu tư mang quyết định phê duyệt đến Sở Quy hoạch kiến trúc

Bỏ

Bước 2

Nhà đầu tư đến Sở Xây dựng làm bước công nhận chủ đầu tư

Bỏ

Bước 3

Quay lại Sở Quy hoạch kiến trúc xin lập quy hoạch 1/500 sau khi được công nhận chủ đầu tư

Được lập quy hoạch 1/500 ngay khi có quyết định phê duyệt dự án

Thủ tục Cấp phép xây dựng

Thẩm định thiết kế kỹ thuật

Bỏ

Thẩm định thiết kế cơ sở

Thẩm định thiết kế cơ sở

Cấp phép xây dựng

Cấp phép xây dựng

Luật đầu tư mới không chỉ thống nhất khái niệm nhà đầu tư, chủ đầu tư giúp rút ngắn các thủ tục, mà còn cho phép giao những thửa đất xen kẽ trong các dự án thay vì phải đấu giá như trước đây. Đây là những chính sách được kỳ vọng sẽ giúp giảm nhiệt giá nhà đất trong thời gian tới.  

Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngăn chặn phân lô bán nền tràn lan

Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/1/2021 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Cụ thể, quy định này khoanh vùng 3 khu vực không được phép làm dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền bao gồm:

- Khu vực nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; 

- Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; 

- Khu vực mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị (Khoản 2 Điều 41).

Như vậy quy định mới sẽ cho phép thực hiện dự án nhà ở dưới hình thức phân lô, bán nền tại tại các đô thị loại II, III, IV, V và các huyện thuộc các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Điều này được cho là đáp ứng đúng nhu cầu thực tiễn và sức mua của thị trường.

Tình trạng phân lô bán nền trái phép sẽ được kiểm soát chặt chẽ trong năm 2021. Ảnh minh họa

Ngoài ra, khoản 23 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP bổ sung Điều 75a Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa.

Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất.

So với các quy định cũ, Điều 75a đã quy định chặt chẽ điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa, giúp quản lý và kiểm soát chặt chẽ hơn tình trạng phân lô bán nền tràn lan như hiện nay.

Luật Xây dựng sửa đổi miễn giấy phép xây dựng cho 3 trường hợp xây nhà riêng lẻ 

Là địa phương có nhiều điểm nóng xây dựng sai phép, TP.HCM có thể sẽ không áp dụng chính sách miễn giấy phép xây dựng. Ảnh minh họa

Bắt đầu từ ngày 1/1/2021, luật Xây dựng sửa đổi 2020 chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định miễn giấy phép xây dựng cho 3 trường hợp nhà ở riêng lẻ, bao gồm:

1. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ quy mô dưới 7 tầng, nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn quy mô dưới 7 tầng nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; ngoại trừ trường hợp được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.

Tuy nhiên, chính sách trên có thể sẽ không áp dụng tại TP.HCM. Theo giải thích của lãnh đạo một huyện tại TP.HCM, vì thành phố là đô thị đặc biệt, có đặc thù riêng, khác biệt với các tỉnh thành còn lại. Khái niệm đất ở tại đây là đất đô thị chứ không phải đất ở nông thôn nên vẫn cần cấp phép xây dựng. Ngoài ra, dân số tại TP.HCM quá đông và tăng nhanh, do đó nếu không kiểm soát bằng giấy phép xây dựng thì sẽ rất rối loạn.

Theo Batdongsan.com.vn