Đối tượng và hình thức sở hữu Bất động sản tại Việt Nam

Các giao dịch về bất động sản (BĐS) hiện được quy định bởi nhiều Luật và Văn bản hướng dẫn khác nhau cho các đối tượng khác nhau, trong đó hai Luật liên quan nhất bao gồm Luật nhà ở số 65/2014/QH13 quy định về nhà ở, và Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 quy định về kinh doanh bất động sản. Hai văn bản này đều có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2015.

Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cùng với Luật Đầu tư 2014 và Luật Doanh nghiệp 2015 đã tạo ra sự thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường của cả nhà đầu tư BĐS trong và ngoài nước.

Khái niệm Nhà ở và Bất động sản

Nói đến Bất động sản, người ta thường nghĩ về nhà ở, tuy nhiên Nhà ở và Bất động sản là 2 khái niệm khác nhau.

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân (Khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở).

BĐS dùng để chỉ những tài sản liên quan đến đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất, không thể di chuyển, tách rời khỏi mảnh đất. Bất động sản bao gồm: (a) Đất đai; (b Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và (d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật (Điều 107 Bộ Luật Dân Sự 2015).

Những tài sản có thể tách rời, di chuyển thì không được gọi là bất động sản, ví dụ như , nhà di động, ô tô, xe máy, v.v.

Như vậy, nội hàm khái niệm bất động sản rộng hơn, trong đó nhà ở là một loại bất động sản. Do đó mà đối tượng sở hữu bất động sản và nhà ở cũng có nhiều nét khác biệt.

Đối tượng và hình thức sở hữu Bất động sản

Đối tượng được sở hữu nhà ở và đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định trong Luật pháp của Việt Nam hiện nay được tổng hợp trong trong bảng dưới đây:

STT	Tiêu chí	Bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản	Nhà ở
1	Căn cứ pháp lý	– Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015 – Điều 11 và 14 Luật kinh doanh bất động sản 2014	Khoản 1 Điều 3 và Điều 7 Luật Nhà ở 2014
2	Đối tượng	1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 4. Cá nhân nước ngoài	1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài
3	Hình thức sở hữu tài sản	Được sở hữu/quyền sử dụng dưới hình thức mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản	Quyền sở hữu (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) dưới hình thức mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua
3.1	Tổ chức, cá nhân trong nước	Mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.	Mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sở hữu
3.2	Người Việt Nam Định cư ở nước ngoài,	– Được thuê các loại bất động sản để sử dụng; – Được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. – Được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó. – Được thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại – Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; – Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất; – Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; – Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; – Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.	Được mua, thuê , thuê mua nhà ở
3.3	Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài	– Được thuê các loại bất động sản để sử dụng; – Được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. – Được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó. – Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; – Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; – Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; – Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; – Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất	Được mua, thuê mua, thuê nhà ở theo quy định pháp luật (Điều 159 Luật Nhà ở 2014)
3.4	Cá nhân nước ngoài	– Được thuê các loại bất động sản để sử dụng; – Được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.	Được mua, thuê mua, thuê nhà ở theo quy định pháp luật (Điều 159 Luật Nhà ở 2014)